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郑州被限购刚需族快看,郑上新区、南龙湖最靠谱楼盘精选

房东俱乐部2021-01-10 16:35:23


前  言

2016年郑州房价的疯狂惊醒了太多人,不少从未考虑过买房的郑漂,在房价上涨大潮中变身购房刚需族,再度将郑州房价推向历史制高点。

 

去年10月份起,郑州接二连三地发布限贷限购政策,房地产市场突然降温,不少还未来得及上车的刚需族,连仅有的房票也被夺去,只能“望房兴叹”。

 

无论如何,郑州房价在过去一年的疯狂上涨后,对于不少荷包羞涩的刚需族来说,郑州留给他们落脚的空间已经不多,但在时间上,却相对更加宽松。不符合购房条件的刚需族开始着眼于郑上新区、南龙湖这些非限购区域的刚需楼盘。

 

我们在郑上新区与南龙湖区域内,精选部分靠谱楼盘,给坚定要在郑州落脚的刚需族,提供一些参考,以便大家做出自己的选择。


01

恍惚惊醒,郑漂已被挤向城市边缘

 

张致君现在还清晰的记得,大一那年他跟着室友,在学长的组织下到花园路附近一个楼盘帮人排队,排队一天给200,当天,他手里的号有幸被摇中,他还转手卖了700块。这是他大学期间做过的最爽的兼职,但当时的他,除了知道房价大概在七八千左右,其余的一切都没在意。

 

时隔7年,在郑州房价上涨最为疯狂的时候,张致君才开始真正为自己买房,而他当年兼职排队的楼盘,二手房都已经过两万。每想到此,他既后悔又无奈。更不幸的是,还没等他买到房,就被限购了。


 

刚毕业的头几年,张致君觉得自己收入低,完全没能力买房,索性把这事儿抛之脑后。2016年郑州房价的疯涨吸引了无数人的眼球,张致君自然也是其中一位,此时他已有些积蓄,但他的惊醒还是太晚了。9月份开始看房,至今都没有买到中意的房子,要么钱不够,要么嫌太远。眼下,张致君只能为自己的拖沓与犹豫后悔。

 

但张致君坚定,自己要够扎根在郑州。年后返郑,他继续到处看房。这时,他已经不再像年前一样到高新区、南四环看房了,因为靠他自己的存款,只能把注意力放在郑上新区、南龙湖、白沙和港区。

 

 

02

钱包不鼓的刚需,买房应该注意什么?

 

上周六张致君问我,像他这样的刚需族,应该选什么盘,既方便以后自住,又便于后期置换改善?我将慕容晏老师之前整理的一篇文章《花十根金条买的炒楼经!南京身价过亿炒楼客给郑州带来的投资秘笈》(点击可转入)转发给他,希望他能有所收获。

 

除此之外,针对想要在郑上新区、南龙湖购房的张致君,我还给他提了几点比较接地气的建议,也在此给各位读者做一分享,供大家参考。

 

1、地铁是第一要素

 

抛开房屋质量、开发商烂尾跑路等大前提,地铁是刚需买房的第一要素。

 

郑州地铁目前已经开通2条线,1号线横贯东西,2号线纵穿南北,“黄金十字架”对郑州四个方向的发展有极大的促进作用,显而易见的是,地铁周边的新房价格以及住宅房租已经随之上涨。

 

而作为只能在远郊购房的刚需来讲,买房之后的房价涨跌可能对其没有什么格外的意义,但入住后的出行交通就是迎面而来的问题,能解决这一问题的只能是地铁,而且远郊刚需族在今后对地铁的依赖性会更大。

 

远郊置业时,地铁的重要性不必多说,理应作为首要因素,经常翻看地铁规划的相关信息,购房选择会更明确。


 

2、2017年是刚需购房的机会。

 

2017年初,郑州房价涨跌未定,从前几日鑫苑名城与保利罗兰香谷的开盘情况来看,郑州主城区的新开盘房价还没有明显跌幅。但是,无论眼下房价涨或跌,郑州的城市发展从长远来看,必然还是要带动房价的上涨。刚需族只要手里的钱够用,有能力还贷,想要扎根郑州,必然是越早越好。

 

2017年的郑州房地产市场正是给刚需一次机会,请务必抓住这次机会。

 

3、考虑学区为时尚早。

 

以张致君为例,即便是现在就买了新房,现在就开始要孩子,等到孩子上小学,最少也得六七年的时间。如果真的有实力,7年足够他用来准备房产改善或者为孩子选择更优质的教育资源。

 

话说回来,即便张致君没有实力再次进行改善,他也已经把孩子带入了省会城市,孩子所接触的大环境,比张致君小时候的泥坑强了百倍。一个家族的上升总要有一代甚至几代人的努力才能实现,他只需继续努力但不必操之过急。

 

4、降低自己的心理预期。

 

看似简单的问题其实是很多刚需犹豫不决的主要原因。想要地铁、学区,想要好的物业,想要好的位置、交通,想要好的周边环境;再或者嫌弃垃圾站、发电厂、噪音污染……总是想要的太多,但低头看看钱包却拥有的太少。不要眼红别人,现在想要的,别人拥有的,再努力一把也会有的。

 

从2016年下半年的维权潮来看,2018年的郑州房地产市场,恐怕还会迎来维权大潮,不维权的楼盘几乎绝迹,在众口难调的业主眼中,永远没有完美的产品。适当降低自己的心理预期,能够让你在选择中更加坚定一些,但是也要记得自己的底线。


 

5、保住自己的底线

 

一个做房产评估的朋友告诉我,这两天他去义马出差,发现有不少楼盘烂尾、老板跑路的情况,其中大多是当地小开发商。郑州的远郊片区也有很多当地小开发商开发的楼盘,建议谨慎考虑。

 

举此例并非要一棒子打死小开发商,毕竟再大的公司也是从小做起来的,口碑也是一步步积累起来的,但总体而言,品牌开发商比小开发商更有保障。

 

此外,没有靠谱、核心的消息源,轻易别去参与团购、内购。

 

对于刚需来讲,选择南龙湖、郑上新区等远郊地铁盘依然划算,可以从以下几个方面进行思考:

 

1、刚需最重要的是先立足,即使在远郊购房,也总比租房强,以后同样可以置换升级。

 

2、临近地铁的远郊盘到市区,依然很方便。

 

3、万科等大地产公司有意拓展南龙湖,碧桂园等一线房企也已扎根荥阳,可以预先埋伏。

 

4、南龙湖、郑上新区生活配套也算成熟。

 

5、郑上新区尤其临近常西湖的区域因为市政府的迁入,发展规划相对更明确。

 

6、南龙湖是港区和郑州市城区的中间带,会受到两边红利。


7、对刚需来讲最重要的利好,不限购、不限贷,首付20%。

 


03

刚需可选择的远郊楼盘大盘点

 

刚需买房最热的两大区域目前在郑上新区与南龙湖,强调了地铁的重要性,我们不妨在此简单盘点一下城郊线沿线与10号线沿线的楼盘(排名不分先后),大家参考后做出自己的判断。

 

1
郑上新区——10号线


1、东润玺城

 

 

中原西路与广贾路交汇处,总占地400余亩,总建筑面积100余万㎡,采用的是新古典主义建筑风格,首期推出的A地块已经售罄,目前推出的是C地块,也是社区产品系统升级的一个地块。

 

C地块在之前的基础上进行了产品及配套升级,低于2.8容积率,绝大多数楼栋2梯4户且采用分离式核心筒设计,户户南北通透,主力产品为70平两房,88平小三房,106-126平三房,满足青年群体的居住需求。

 

置业顾问介绍目前处于3月份开始入会咨询,不限购,无需社保。

 

该项目最大的优势就是位置了。地处中原路与绕城高速交汇处西500米,离郑州主城区近在咫尺,是中原西路上距离郑州主城区最近的楼盘。另外,沿中原西路的地铁10号线目前已经进入站点勘测阶段。


荥阳近郑板块大配套都是共享的,比如地铁、学校、公园、即将到来的华侨城配套。跟周边项目相比,东润玺城也有一些值得关注的地方:


1、区域内唯一在售2梯4户分离式核心筒户型,户户南北通透。对于青年群体来说,社区内部修建绿色健康跑道、社区室外公共活动空间免费WIFI覆盖;


2、住宅户内一、二层和顶层设置窗磁、红外对射,每户均设门磁报警系统;户内设紧急求救报警装置(客厅和主卧);


3、区域内多为普通涂料,玺城单元入口近人范围为花岗岩,三层及局部四层以下仿石涂料、四层以上为真石漆。


4、区域内多为塑钢门窗,玺城为断桥铝合金;


5、区域内普遍简装大堂甚至没有大堂,玺城为酒店式入户大堂,精装修交付;

 

6、主要问题在于自身教育配套不足,只能依托于板块整体配套,10号线预计2020年通车,交房后仍需等待一段时间。

 

2、清华大溪地

 

 

从东润玺城沿着中原西路再往西1.5公里左右,就是该项目。占地3600亩,总建筑面积约500万㎡。清华大溪地项目住宅、写字楼、会议中心、购物中心、影城、酒店、娱乐及会所等基础设施齐全;2017年2月14日加推10号院6号楼,2个单元,18层,2梯4户,房源面积为86㎡两房,109㎡和126㎡三房,均价8700-8900元/㎡。

 

交通便利与上个项目区别不大,中原路、绕城高速、高铁西站、地铁10号线;体量大,业态丰富,配套也比较丰富,学校、商业,学校签约的是郑州一中分校,并且是双气双水——燃气、暖气、自来水、温泉水;后期有地铁。

 

项目内部规划有大型的郑上汽贸城专业市场,人员管理混乱,影响居住品质。

 

3、碧桂园龙城天悦

 


中原西路与荥泽大道交汇处东北角,建筑面积71万㎡,占地面积19万㎡,目前处于前期咨询阶段。

 

置业顾问介绍说预计4月份开始排号,6月份开盘,开盘价格会比较周边,如清华大溪地目前毛坯价格已经8700-8900元/平,碧桂园龙城天悦精装交房,价格会高出1000元左右。开盘后推出房源有95㎡-140㎡的精装三房可供刚需族选择,2019年交房;3月5日展厅开放中原万达。

 

碧桂园龙城天悦是碧桂园龙城的升级版产品,龙城在荥阳卖得不错,龙城天悦在位置上优于龙城,有地铁10号线和郑州西站的便利性,刚需可以关注。

 

4、郑西理想城

 


中原西路与京城路交汇处,总占地约320亩,总建筑面积约70万平米,其中约6万平米的购物中心,一期高层房源仅剩123平三房成交价在6700元/平左右;二期有90平三房推出,置业顾问介绍将在6月份开盘,价格未定,现在处于咨询阶段。

 

距离高铁西站1.4公里;地铁10号线的改线,使得该楼盘受益最大,地铁沿着中原西路从京城路向北到郑上路,楼盘距离地铁站600米左右,出行方便,二期价格也会受此影响有一定抬升;整体来看地块方正,户型不错。中原路靠西,又不连荥阳主城区,位置比较尴尬;主要靠低价走量。

 

6、郑西鑫苑名家

 

 

郑上路与广武路交汇处西南角,占地1100亩,总建筑面积约155万平米,规划有小高层、高层等物业,设有公园、19万平米商业街、公寓、2所幼儿园及一所小学、一所中学。郑西鑫苑名家一期高层已经有不少业主入住,可以前去参观了解一下。目前住宅和公寓还有少量房源在售,其中住宅房源面积为84、99平,均价7000元/平左右。

 

靠近植物园,项目内三期也主要做公园和学校;引进了永辉超市和星光影院;地铁10号线距离不远。

 

鑫苑名家是鑫苑在郑州最为拿得出手的产品,在荥阳仍已鑫苑名家命名,是想重回巅峰,但二者确实有很大差距。

 

同样的问题学校要等好几年,所以近几年要考虑孩子上学的不太适合。另外一号地块共20栋楼分三期开发,开发周期较长。

 

6、瀚宇天悦湾

 

 

郑上路与万山路交汇处西300米,规划总用地面积为3600余亩,总建筑面积约300万平方米,涵盖住宅、写字楼、酒店、文体中心、中小学校及滨河商业街等。

 

想要好的景观环境可以重点考虑,该项目依托于索河打造,索河穿过项目,有1600亩的滨河公园;配套有30万方商业、八中分校;郑上路交通主干道挺方便;荥阳政府推进的地标性项目。

 

交通未来只能仰仗郑上路和地铁10号线,项目虽然在地铁10号线周边,但离规划中的地铁10号植物园站点5公里、离荥阳城关站点3公里左右。

 

开发商优先建设了体育中心和文艺中心,这倒是很为业主考虑,但毕竟千亩大盘的开发周期长,后期对商业和其他配套的开发仍有很大的不确定性;教育方面,学校何时落实、分校以什么形式办、教学质量等都值得考究。

 

2
南龙湖——城郊线


1、康桥溪棠

 

 

康桥溪棠位于湖滨路与祥安路交汇处,屹立在林溪湾畔。康桥溪棠是该项目里的高层,目前有85平米两房、117平米三房,置业顾问表示将在3月底开盘,现在处于VIP 入会阶段,1万元意向金,开盘享5个点优惠。  

 

康桥在郑州的口碑还算不错,溪棠项目距离地铁二号线小乔站约800米距离,交通方便。项目配套新风系统、塑胶跑道、雾森系统、蓝牙音箱、Wifi覆盖、人脸识别门禁等,居住的品质感应该是很不错的。高层户型设计全部南北通透、户型方正,前两排楼栋错开设计,南边为林溪湾别墅,采光、视野都非常好,最后一排品质略差。

 

值得注意的是实际产权时间,溪棠购房合同上的产权日期是从2006-2073年。而溪公馆则是从2003年算起,较正常楼盘少了近十年的产权。


2、富田兴和湾

 


富田兴和湾位于祥云路与鸿鹄路交汇处北200米路东,是郑州向南的桥头堡。占地面积约20万㎡,建筑面积约70万㎡,容积率2.99,绿化率45%,由23栋27-33层的高层组成。现在售户型有80-89㎡两房、110-114㎡三房、140㎡四房,均价10000元/平,具体一房一价。

 

地理位置来看,属于地铁2号线南延线的辐射区域。西面紧邻紫荆山南路,该路不允许大车通行,南边距离祥云路200米,这样出行和居住环境保障两不误。

 

准现房,项目一期已有业主入住,可实地了解,小区的品质好坏一目了然,相对于还在看效果图和沙盘的期房,项目品质更靠谱一些,也减少了交房品质缩水的隐患;项目二期部分楼盘今年年底或2018年底交房。

 

距离地铁1.7公里左右,不算太远但也不近,少了一些地铁的干扰就要多走几步路。另外,楼盘所在区域还在发展阶段,周边还未形成成熟的商业配套。



结  语

南龙湖在去年已经爆发出了惊人的上涨趋势,目前价格基本在9000元/平左右,相比荥阳的郑上新区来说,价格还是贵了些,不同经济实力的刚需,可以有不同的区域选择。


南龙湖与荥阳都属于非限购区域,刚需不必为社保或者3成首付款而担心,短期内变动的可能性也不大,刚需可以有充足的时间进行挑选。


在去年限贷限购政策实施后,张致君一度陷入悲观,他觉得自己不仅仅只是错过了一张放票,更是让他错过了一次转折人生的机会。


如今想来,正是这次严苛的限贷限购政策,才真正给像他一样,手头资金不宽裕,却坚定要在郑州打拼的刚需族,一个宽松的时间,一次上车的机会。


选择南龙湖、郑上新区,对于急需立足的刚需来讲,不失为一个很好的过渡办法。想在一个新的城市站稳脚跟,买房虽然是标志性的一步,但也仅仅只是第一步。


能做的,只有继续奋斗。


 

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