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​以乌镇为例为你解读:房企转型打造特色小镇 如何才能赢得未来!

焦点地产2020-10-16 16:39:56


【特色小镇建设的快与慢:快开发vs慢运营】


首先,特色小镇建设不同于房地产开发。通常来说,房地产开发是一个短期过程,主要追求的是快开发。从拿地到销售一般周期为2-3年,部分规模比较大的项目开发能够持续5-8年。但相对于房地产开发,特色小镇的开发建设是一个长期过程,需要从土地一级开发,二级开发,到招商引资、产业发展,再到区域商业运营与服务,不断滚动形成发展及盈利的良性循环。就一般规律而言,要把特色产业培育基本成型,至少需要10年乃至更长的时间,因此特色小镇的开发周期通常都要10-20年来计。


其次,小镇一般从远郊大盘起步,或依托现有小乡镇来建设,这些地区的政府行政职能并不能与高水平服务要求相适应。一般情况下,小镇在行政区划下可能仅归属于县级政府甚至乡镇政府,政府的组织架构和人员配套不足以支撑特色小镇的运营,还需要有专门的团队来运营。以业内闻名的良渚文化村委例,万科在良渚村内执行了医疗、教育、宗教、交通等职能,兴建了学校、教堂、寺庙、图书馆等一批公共设施,还开通了往返城区的业主班车。早起小区内无派出所,万科还组建物业团队来执行小镇的治安和城管功能。总体来讲,公共服务开支成本巨大,而且不可能有税收来源支撑。这也导致小镇的运营营收在小镇首期经营9年后才开始逐步实现正现金流,11年后实现盈利。


最后,特色小镇真正的持久生命力在于产业立镇。特色小镇一定要有房地产参与,但绝对不能房地产化。在人口规模不足、产业动力不足的情况下,即使再好的规划,也没有办法实现。还拿良渚文化村为例子,2012年针对良渚文化村内的新街坊招商,但到场80多商户没有一家最终在此开店,商家们纷纷表示,村内人流量太少,商铺生意开不起来。


在我看来,衡量小镇开发建设成功有两个重要指标:常住人口与就业率。如果小镇没有给当地创造就业机会、提高居民收入以及吸引人居住,只依靠旅游带来的“流动人口”是很难持续发展的。当然二者之间需要平衡。如果只创造了就业和财富,那就不是小镇而是一个产业园,如果只是居住、消费贡献很低,也不能给地方政府带来持续税收,那只能是一个卧城,也不具备长久的活力。



【特色小镇的长治久安术:做到“四有”】


通过以上分析,我们可以认为,此轮的特色小镇是新型城镇化战略的集中体系,是都市经济发展阶段的高级开发形态,要在此轮特色小镇开发建设中脱颖而出,我认为需要做到“四有”:


一有:具有强大的反磁力功能。目前中国由于区域收入差距越大,低收入地区人口向高收入地区流动的现象非常明显,每年的春运就可以看出。农村人想进城,内陆地区人口涌向沿海发达地区聚集。特别是在欠发达的地区,如果没有任何基础支撑,特色小镇是很难引入产业资源。同样,在城市圈内的特色小镇,要想主动吸引并承接高端产业和高端人群,没有强大的反磁力功能也是很难成功的。


二有:具有强劲的产业动力。特色小镇的关键动力还在产业,没有强有力的产业就带不来就业和税收,也没有持久的发展动力。现在有很多人看到国外的小镇非常成功,环境非常优美,就纷纷照搬照抄,以为能原汁原味复制一个风情小镇,自然能够收到追捧。殊不知国外很多小镇美丽的外表下,真正决定其生命力的是背后的强大的产业动力。如英国sinfin小镇,真正决定其生命力的不是优美的环境和舒适的低密度住宅区,而是因为这里是世界著名的航空发动机公司罗尔斯罗伊斯总部所在地。像这样的例子还有很多,奥迪总部就在一个人口只有两三万人的小镇,但却是高端人才的核心聚集地。目前中国的高级人才和高端产业主要都集中在大中城市,很少有集中到小镇上的。未来这种状态会逐渐改善。发达国家的实践表明,高端产业并不一定要集中在大城市,高端产业发展所需的人才,也并不是全都喜欢居住在大城市。这是经济水平和城镇化发展到一定程度之后的必然结果。


三有:具有坚实的在地产业与资源基础。特色小镇并不是平地起高楼,也罕见有飞地型的小镇能够有持久生命力的。真正成功的特色小镇,几乎都是具有坚实的在地产业支撑或坚实的当地资源基础的。像被称为香水产业小镇的法国格拉斯,从16世纪起就从事花卉种植业和香水制造,有大量世代从事香水产业的技师以及相关的产业基础。在比如德国著名的全球体育用品产业小镇,其中心历史城区、手工业发展传统都很悠久,拥有三家全球体育用品企业:阿迪达斯、彪马和舍弗勒。诸如法国普罗旺斯的鲜花主题小镇,法国依云小镇就更不必提,无一不是具有强大的在地产业和当地人文资源基础的。


四有:具有鲜明的主题与独特的文化魅力。在当今全球化的时代,特色小镇光具有内在的发展动力还不够,还要有独特的魅力和鲜明的主题,才能有更强的吸引力。在这方面首先是要有文化生命力,为原有的小镇赋予文化的主题与灵魂。如日本的柯南已经从一个动漫小镇上升到一种文化创意产业的高度,并慢慢固化为一种日本元素和文化载体,其影响力就远远不局限于小镇本身了,提高知名度的同时,大大拓展的产业辐射的边界。其实还要有旅游的辐射力。旅游是特色小镇的外来驱动力,通过调动游客积极型,吸引更大的消费力,让特色小镇更具有生命力。最后还要有生活吸引力,因为任何一个特色小镇的主题都是人,人最终需要的是一个优质的生活平台。 因此,宜居氛围对特色小镇来说也是至关重要的要素。

特色小镇对于地产行业商机何在?别以为地产行业想进就能进,不是这样。


方式一:整体进入,全面开发


从小镇加旅游到旅游加小镇,实际上现在康养小镇、文化小镇、航空小镇、运动小镇、艺术小镇,林林总总。难在题目,一千个小镇能想出一千个题目吗?想不出新题目,又得避免千镇一面,这是一个难点。


方式二:借助资源,逐步推进


景区带小镇,这个格局现在已经形成了,比如黄山脚下有一个汤口镇,是温泉小镇,但是借助黄山已经起来了。再比如说皖南有很多类似这样的东西,好多地方都有。再一个就是山水促小镇,现在已经形成标配,就像刚才讲白石山这种情况,就是白石山做完了火爆起来了,跟着做了一个小镇。比如像灵山的拈花湾,拈花湾是灵山第五期工程,投资30亿,建了17万平方米的建筑,建的很棒,非常精细,我极为赞赏,不是一般的赞赏,之后火爆。去年十一黄金周的时候,拈花湾一天进去13万人,给那个董事长弄的,说拈花湾是个度假小镇,是个文化小镇,不希望这么多人来,但是大家把他当一个景点看。


但是马上碰到一个难题,是在国家风景名胜区的范围内,所以建设部的一个副部长去了盛赞,说搞特色小镇这是一个样板,我就说这个副部长是管特色小镇的,跟着建设部城建司的领导去了,说不行,违背国家风景名胜区条例,所以建的房子不许卖,本来他就是有一个酒店自己经营,剩下一些房子卖出去,资金回收,而且他卖的价格是整个无锡最高的价格,很多人已经付了定金,不让他卖,还有两片地不让开发了,所以就没办法,只好自持,自己运营,资金回收就慢了不知道多少倍,但是也确有问题。但是总体来看,就是景区带小镇,山水促小镇,这是一个方式,这个方式是一个比较可行的方式。


方式三:放大古村,深化古镇


这就是乌镇和乌村搭配的方式,乌村离乌镇就是3公里,就这么一个距离,黄金周的时候乌镇10万人进去,乌村1000人进去,所以乌村开发模式和运动模式都很独特,就是外观基本不动,里边动一动,整个乌村460亩地,投资也就投了1亿多。那个地方也没有老房子,就是50年代,60年代,70年代,就这些房子,后来变成空心村,他们就找村民把这些租下来就开始做,门票280块钱。后来网上说你乌村什么地方?疯了?可是280块钱包括一顿饭,包括里边所有的节目,比如走到哪儿,往那儿一坐茶就端上来,小吃就上去了,这是一套。再有一套是780块钱,再加一个晚上,所以没有人投诉。但是他就说,我就是要用这280块钱,把观光客人挡在门外,有真正有追求的人进来,所以有追求的人进来感觉甚好。我在那儿住了一晚,真是感觉甚好。所以我就说放大古村,深化古镇,这是第三种方式。


方式四:搭车进入,形成配套


这就是袁家村这种模式,袁家村基本上就是饮食村,去的目的就是吃,可是我这次去袁家村,一看房地产已经进去了,严格的说袁家村不是一个村,已经是一个镇,历史上是个村,现在面积已经很大了,各种街道都形成了。

方式五:综合格局,提升品质


这就是良渚文化村,现在浙江37个小镇里有一个就是良渚文化村的一部分,也变成一个小镇,我这里讲的是地产商怎么进入。


方式六:先站干岸,趁火打劫


先别急着进,反正政府和前期开发商必有难过的时候,甚至有过不下去的时候,但是把原来的难题都解决了,土地,老百姓,诸如此类的,有基础设施建设配套,这些难题都解决了,过不下去了,这时候你进入。这就叫先站干岸,再趁火打劫。但是这种项目有运气的成分,因为有信息的沟通问题,像我看一眼就知道在什么阶段,就知道现在有什么难处,但是一般没有这种判断。


这里边有两个忌讳:


第一忌讳说房地产,换件衣服,多唱高调,比如前些年到海南,名片一掏都是房地产公司,现在去海南,十几个人一块儿吃饭,名片一掏都是旅游开发公司。我说你们怎么都变了?不行,房地产公司,见村长都见不上,一个旅游开发公司还有可能见个市长,就是这样换个衣服。按照中央这一套,唱产业怎么聚集,唱环境怎么整治,唱文化怎么弘扬等等,就唱那些高调。


第二,忌讳挂羊头卖狗肉,得沉下心,认认真真做品牌性项目,如果品牌性项目都没有,接了手就干房地产,那也不行。一个地方一个政策,一个地方一个方式,一个地方一种挖掘,到哪儿就研究这个到底怎么做,怎么做点品牌形象。我经常看见这种房地产品牌项目,觉得挺好,那就确有到底怎么做的问题。比如说上海有个安麓项目,很棒,在朱家角,这个项目是首旅集团做的,其中有一个房地产项目,这个房地产项目也是属于趁火打劫,因为原来那个开发商资金断了,他一个合作伙伴就是安缦,安缦和首旅是多年的合作关系,所以安缦的老总就说,要想继续用我的品牌,对不起,必须首旅集团进入。所以首旅集团资金进入,品牌进入,人力进入,项目真是做的好。那个项目有一个特大型的优势,就是前期开发商从安徽收了6000株老树,江西有一个地方修水库,修水库淹老树不行,当地也头疼,然后这老板全收了,所以他现在做这个院子,一个院子一棵老树,这老树几百年,6000个老树回来之后,我们现在技术真是不得了,每棵树打吊针,大概99%都存活了。在这样的基础上做的房地产,开盘25万,火爆。像这样的东西,因为先做了几个老房子的改造,把品牌造起来了,他们对文化是认真的,不是在这儿以房地产为主,首旅集团原则上不做房地产,只不过这个项目觉得可做,所以我觉得这就是商机,这种商机我看大把存在,但是这商机怎么抓?先做文化。


综上所述,当前特色小镇建设要循序渐进,避免跟风炒作,因时、因地、因人制宜,杜绝形象工程,防止同质化和泡沫化,同时要避免特色小镇被房地产和资本绑架,预防把特色小镇变成新一轮的圈地运动。特色小镇不是一天就炼成的,而是需要在我们政府正确引导及市场力量推动下,通过调动各方积极性,才能打造出一个个具有长久生命力和竞争力的特色魅力小镇!


峰会地点 中国●北京

参会对象文旅地产及产业链董事长及核心高管

抢票热线150-1152-2853 牛老师(手机即微信)

办单位】北京华城汇文化发展有限公司、华城汇自媒体联盟、文旅创新联盟

【支持单位】赛伯乐投资集团、华城汇文旅商学院、华城汇文旅智库



拟邀嘉宾


(排名不分先后)



大会价值

一、聚焦全域旅游专家智库,通过自驾路线—度假目的地/景区/小镇/乡村/投资/互联网—露营地解读全域旅游如何落地;

二、汇聚360+全度假产业链服务机构,经文旅创新联盟筛选、速配,为更多项目落地做后盾;

三、首次设立九大主题,全域旅游场景模拟式。

四、推动产业创新IP落地,推出产业创新IP、产业创新IP集群,帮助产业创新IP对接各类特色小镇开发运营商;

五、帮助特色小镇实现特色产业的导入、聚集、培育与发展;

六、帮助特色小镇开发运营商整合资源,提升开发运营企业获取政策支持和产业运营的能力。


【历届文旅峰会回顾】


报名方式

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