嘉兴旅游联盟

丽江、莫干山、乌镇,直击我国民宿发展痛点(下篇)

美丽乡MOOK2020-07-22 06:10:23

随着旅游业的发展

住宿卫生问题也日益严峻

大家对涉及广泛利益和自身安全的事情

高度重视

也为如何进一步保障自己的合法权益和出行安全

深深担忧


上次美丽乡借着

《旅游民宿基本要求与评价》的出台

聊了日本、台湾的民宿发展

也聊了丽江、莫干山的民宿现状

都说日本、台湾民宿是标杆,大陆民宿能从中学到什么?(上篇)


作为我国民宿发展代表的乌镇民宿

是一种怎样的状况?

面对民宿行业发展的痛点

可以给出怎样的建议?

不妨一起来瞧瞧~


3、统一管理运营的乌镇民宿


与丽江、莫干山的民宿发展不同,乌镇的民宿有着独特的经营管理模式。


1999 年,乌镇的开发保护正式开始,第一阶段是以观光旅游为主。第二个阶段是主要从观光景点向度假休闲中心转型和升级。第三个阶段,也就是文化转型阶段。乌镇的发展就是从观光景区到文化景区,再到度假景区,最后变成以互联网科技著称的景区。




中青旅在 2007 年初以 3.55 亿收购乌镇景区 60% 股份,获得乌镇东栅、西栅的独家经营权以及南栅、北栅的优先开发权。乌镇的民宿大多在西栅,全部以原来的住家房屋改造为主。目前共有 79 家民宿。


西栅的民宿不收租金,开办民宿申请采取的是资格申请制,要求必须是乌镇本地人,且需要夫妻一起来经营。资格申请需要进行严格的审查,审查通过后才能经营。经营的餐饮费和房间管理费所得归自己所有,中青旅不抽成。游客预定房间,由乌镇游客服务中心统一安排和分配,严禁私下接待游客。且对民宿有一系列规定。


除了经营和资格的要求,民宿的内部配置也有统一的规划,民宿客房的布草洗涤工作都有统一的洗衣房完成,对房东有统一化管理,有专门的换卡退房制度,还有统一的奖惩制度等。


乌镇统一管理的模式的优点:


· 将民宿管理的很多职能统一到服务中心统一安排和分配,提高了运作效率,降低了单个民宿的人力成本。


· 这个模式扎根乌镇景区,控制了民宿的体量,避免了一有获利就蜂拥而入的恶性竞争。


· 统一设计、统一采购等措施使小体量的民宿有了像大型酒店一样的成本控制优势。当然代价是各家民宿雷同的布置,失去了一定的独特性,容易产生审美疲劳。


· 引入当地家庭经营,即带动当地百姓就业增收,又保持了原汁原味的地方人文特色。经营者可以将重心放在服务和接待上,提高了服务质量,将民宿的经营统一化和标准化。


· 乌镇的封闭化经营彻底杜绝了经营者与原住民潜在的纠纷可能。


这个模式解决了不少民宿行业痛点,但同时也对项目整体操盘方有很高的要求:


  • 对项目整体顶层设计和商业模式设计有很高的要求,民宿所在的景区需要具备较强的客流吸引力和丰富的内容,从而引导游客过夜消费;


  • 基建的要求较高,需要相当成熟的配套设施。比如改造和建设民宿以前,整个乌镇的基建如直饮水管道、消防管道、雨水管道等已经花了 4-5 年的时间,政府也给予了资金和实际推动上的大力支持;


  • 统一的改造和管理对资金和统筹运作的要求较高。


野蛮中生长的民宿遭遇水土不服


近年来中国民宿产业在资本的盲目炒作中,处于野蛮生长状态。


根据国家旅游局的统计调查,2014 年,我国大陆客栈民宿仅有 30,231 家,到 2015 年末,这个数字上升至 42,658 家。2016 年末,民宿总数已达 53,852 家。


2016 年民宿分布图

数据来源于网络


 2016 年我国客栈民宿分布 top10

数据来源于迈点网


相比于疯狂扩张的民宿数量,其市场份额依然很少。




根据艾瑞咨询 2016 年抽样调查的统计数据,2016 年 53.3% 以上的人住宿目的是旅游,但是住宿选择民宿/客栈的仅有 7.6%。显然立足景区周边以服务旅游为导向民宿,却并没能吸引到与之相应的旅游人群。


 当前我国民宿行业发展的痛点及建议


1、收入单一,需要打造多元化收入、可复制的民宿商业模式


参考日本和台湾的发展历程,不难发现我国民宿目前最大的问题就是缺乏可复制的良好的商业模式。中国社会的整体经济水平是落后于台湾和日本的,基建落后,交通不便,旅游业的快速发展也只有最近十几年,整个市场的配套设施不足。所以中国民宿走向了和台湾、日本不同的道路。


台湾和日本发展的条件之一是空置房屋较多,基础设施完善,维护翻新的成本低。目前中国的民宿需要花费较多的成本进行改造,景区附近空置房屋少,基础设施不如发达的国家和地区。这些需要政府配合,完善道路和网管的铺设。同时也要控制房屋体量,避免民宿扎堆经营。


中国的民宿业,更像是通过民宅建成的经济型酒店,大多扎根景区,作为对经济型酒店的补充,部分民宿的设施甚至不如同价位的酒店,盈利模式与经济型酒店趋同,收入主要是客房收入,且没有价格优势。


日本的大部分和风民宿可以让游客体验到当地的风土人情,民宿的价格普遍低于同等条件的酒店,且日本民宿多是房东的副业,改造自己的房屋成本较小,维护成本和空置成本低。台湾的民宿有统一的组织和宣传,将民宿打造成了旅游景区的一部分,同样台湾的民宿也基本为房东的副业,房屋自有经营,中国目前出台的《旅游民宿基本要求与评价》则是规定了民宿主需要参与接待,这就和日本、台湾的副业模式不同。


目前中国民宿仍然处于摸索阶段,莫干山的民宿热潮可能会促使我国的民宿向着高端酒店的方向发展,而乌镇的统一经营则提供了另一种思路,具体什么样的商业模式才适合中国,还需要时间来检验。


2、投资、运营成本高,投资回收周期长


中国的民宿大部分通过租下当地的房子来经营,这就牵扯到转让费、租金等。同时又由于大部分地区的民宿都缺乏统一的管理和宣传手段,除去自有客源,大部分需要通过 OTA 来揽客,广告费、宣传费也需要考虑进民宿投资的成本里面。


目前拥有成熟的民宿的景点或者城市不多,投资者倾向投资成熟稳定的民宿。成功的民宿确实能吸引到大量的投资,但当地的租金、人力成本也会相应提高。民宿依靠的是旅游景点,有明显的淡旺季,淡季的时候入住率低,维护成本高。旺季时面临同业竞争,有降价经营的压力。最终推高了整体的运营成本,导致投资回收周期长,严重的入不敷出。


3、民宿行业发展无章可循,标准缺失,亟需规范化


日本颁布法律使民宿合法化,许可制经营又使得民宿标准化,经营的下限得以保障。台湾出台的法律也规范了民宿的经营条件,同时有专门的民宿联盟进行管理宣传,针对不同的景区有不同的民宿设计。中国目前各地民宿无章可循,市场盲目发展,缺乏标准。大量投资涌入使得整个行业良莠不齐,民宿的上限高但是下限也很低,部分地区基本的服务和权益也得不到保障。


2017 年 8 月 21 日,《旅游经营者处理投诉规范》、《文化主题旅游饭店基本要求与评价》、《旅游民宿基本要求与评价》、《精品旅游饭店》等 4 项行业标准已经国家旅游局批准,并将从 2017 年 10 月 1 日起实施。


据公告信息,民宿为利用当地闲置资源,民宿主人参与接待,为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型宿设施。在基本要求方面,民宿经营必须依法取得当地政府要求的相关证照,并满足公安机关治安消防相关要求。民宿单幢建筑客房数量应不超过 14 间(套)。


此外,民宿从业人员还应经过卫生培训和健康检查,持证上岗。值得注意的是,行业标准中还将民宿划分为两种等级,分别为金宿级、银宿级。金宿级为高等级,银宿级为普通等级。等级越高表示接待设施与服务品质越高。这些对民宿行业的规范化和标准化有促进作用,但同时一大批民宿也将面临着调整和整改,甚至倒闭。


4、投资人权益保障水平亟需提高


中国民宿的发展也缺少契约精神,各地房东毁约的新闻,多是因为利益冲突,然后单方面撕破合约。这不仅将投资拒之门外,影响了当地的声誉,不利于品牌民宿的打造,同时也人为的抬高了民宿的成本。这个只能通过当地政府秉持公平公正,保证合约双方的利益。


5、品牌化与本土化并重发展


中国的民宿缺乏设计,虽然日本和台湾也会面临同质化的问题,但毕竟体量较小。中国民宿数量远超台湾和日本,一味的追求扩张,盲目跟风抄袭,导致大部分的民宿千篇一律,而且和当地风格很难搭配,纯粹为了追求民宿的扩张而忽略了设计。近几年虽然随着精品民宿的出现有所改观,逐渐有了设计的元素,但是整个行业的升级完善仍然任重道远。在设计这个方面,笔者认为投资者需要发展品牌经营、专业经营,尽量避免跟风盲从。通过引进专业的设计人才和运营人才,打造自己的民宿品牌,才能更好的发展。



《美丽乡》MOOK 中收录

《看见看不见的九份》

曾提及九份在地民宿从业者对其观光行业的影响

《美丽乡》MOOK 内页


民宿并非只能走一条路

其他国家、地区的发展是用来借鉴的

我国也有自己国情的特殊情况

有不同专业的人对其进行探索

《美丽乡》01/民宿新秀

收集了我国不同城市不同的民宿

《民宿新秀》部分目录


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本文整合自作者周鸣岐、马宝山相应文章

《美丽乡》团队编辑整理

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