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500万的大望京,刚需你能买哪儿?(三)

二马小姐姐2020-09-26 10:32:06

   近期家事缠身几乎没有时间写东西,每天花在微博的时间比较多。顺便说一下微博名称“京楼小姐姐”。可以关注,附链接贴在最后。今天来写一写500万刚需能买到的系列三。咳咳,好多朋友问我问啥不能一次写完。很简单,因为帝都太大了。今天着重写的是望京区域。(ps. 顺便说一句近期不少刚需选择了出手,低价盘成交速度大大加快。有自住的朋友,可以开始抓紧看了)

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望京

    500万买望京,对于很多人应该说相当有吸引力。望京配套成熟,交通方便且学校也还可以。然而,500万在望京的可选余地确实不大。 基本一水的老破小了,次新500内的几乎面临绝迹的境地。那我们先从500万以内可以选到的次新开始。


北京香颂

   北京香颂算是望京受关注度还不错的盘了。小区挨着望城公园和桐城公园。距离望京西15号线300多米,距离13号线望京站大概1.5公里。小区一共20栋楼1400多户。物业是世纪金德物业公司。

   

    

   

   小区现在500万以下可以买到的只有221号楼的开间户型。开间不在小区里,在小区外面。开间都在小区外面三栋灰色楼,楼的感觉类似商住。


小区价格趋势:

   北京香颂小区的房价从2012年开始至2017年最高点,成交均价涨幅达到256%。我们选择2015年1月作为节点,自2015年1月开始,小区房价经历了一次上涨和一次下跌周期。上涨自2015年1月开始至2017年3月结束,小区成交均价上涨106%。 因小区开间在高点未有成交,因此选择南向73平米一居室作为参考。自2015年开始,成交均价由4.4万涨至2017年3月的9.7万,涨幅达到117%,在高点之后下跌至最新成交8.5万。下跌12%。小区45平米东向开间2017年3月之后,最低成交323万,后小幅稳步上涨。现成交稳定350万上下。涨幅达到77%。



慧谷阳光

    慧谷阳光位于北四环和五环之间,2003年由北京阳光嘉业开发,物业是阳光嘉业物业。小区一共11栋楼,分为两期,一期201-205号楼,2004年12月交房,二期206-211号楼,2005年12月交房,均为板楼户。小区北门距离15号线地铁望京东站389米。(下图转自微博:京房熊猫)

   

    现在慧谷阳光在售的500万以下的房源,只有小区45平米的开间,价格如下:


小区价格趋势:

    慧谷阳光小区的房价从2012年开始至2017年3月最高点,成交均价由2.7万涨到9.8万,涨幅达到261%。我们选择2015年1月作为节点,自2015年1月开始,小区房价经历了一次上涨和一次下跌周期。上涨自2015年1月开始至2017年3月结束,小区成交均价上涨105%。2015年5月,小区开间45平米户型成交价格198万,单价4.4万。现开间成交均价8万,涨幅达到81%。


小区实拍:


澳洲康都

    澳洲康都位于朝阳区望京的东北部,北侧和西侧是望湖公园,东侧是利泽西园,南侧是望馨花园,2005-2006年由世纪润通开发,澳洲设计师设计,物业是世纪博雅物业,小区一共8栋楼,设计成了CONDO公寓、乐龄公寓5号楼和青年公寓2号楼。小区里面有双语幼儿园,附近的小学有:北京市朝阳区师范学校附属小学望京校区,距离14号线东湖渠很近,出行非常方便。


   现在澳洲康都500万以内能买到的是三套分别是北向与东向一居室。


小区价格趋势:

      澳洲康都小区自2012年至2017年高点,成交均价由2.5万上涨至最高点8.75万。5年涨幅达到257%。我们选在2015年1月作为节点,澳洲康都小区成交均价由4.2万涨至8.75万。涨幅108%。我们选取63.3平米的东向一居为例,在2015年1月东向一居成交价格在4.1万左右,在2017年最高点同户型成交均价接近9万(涨幅118%)。而2017年现东向一居最低成交为7.8万(跌幅13%)。从2015年年初至今该户型涨幅89%。


小区实拍:


利泽西园/雅特住区

     利泽西园紫林地铁14号线东湖渠站,东临广顺北大街,南邻望京北路。周边有华彩商业中心,家乐福等超市。周边公园很多,小区西边有望湖公园。小区有6栋板楼和11栋塔楼。一共有2300余户。小区之前物业很差,现在换了新物业之后小区内部有所改善,板楼现在正在刷墙家装门禁,而塔楼也开始逐步进行管理。雅特住区两栋楼也在利泽西园里,对面是澳洲康都小区。


    利泽西园及雅特住区在售500万以下的房源如下:

    利泽西园塔楼西南、东南一居



    雅特住区两居及开间户型


小区价格走势:

      利泽西园小区自2012年至2017年高点,成交均价由2万上涨至最高点7.37万。5年涨幅达到268%。我们选在2015年1月作为节点,小区成交均价由3.18万涨至最高7.37万。涨幅131%。我们选取66.3平米的南北向两居为例,在2015年1月东南向一居成交价格在3.4万左右,在2017年最高点同户型成交均价接近7.8万(涨幅129%)。而2017年现东南向一居最低成交为6.5万(跌幅17%)。从2015年年初至今该户型涨幅92.5%。

      雅特住区小区只有两栋楼,基本都是小户型。楼在利泽西园里面,楼龄相对较新。小区自2012年开始至2017年最高点,涨幅240%。2015年1月开始至2017年最高点,小区成交均价由3.5万涨到7.4万,涨幅达到114%。我们选取雅特72平米两居室户型为样本,2015年3月该户型成交价格3.7万,在2017年3月最高点该户型成交价格7.5万(涨幅102%)。雅特住区的小户型开间49平米,从2015年初成交单价2.8,到现在有成交显示6.6万涨幅达到135%。


小区实拍:


望京西园一区

   望京西园一区位于东北四环和五环之间,距离地铁14.15号线望京站大概800米左右。一共有24栋楼,大概2500户。北京润佳物业,物业便宜0.96元。然而物业管理比较差,小区属于周边相对环境比较差的老破小区。小区里有白家庄小学。小区东边有七彩阳光幼儿园。分为板楼和塔楼,塔楼2000年左右的。西园一区116-118号楼有部分是回迁,109-111这些楼里面有单位的已购公房,其他基本都是商品房。望京西园分为一二三四区。其中一区最老。二区慧谷时空是2000年的房子,物业管理比较好封闭式小区,现在没有500万以下的房子。三区大部分是经济适用房,有4栋楼是商品房。现在500万以下的只有一套80平米的经适房。不能高贷。望京西园四期是望京新城,只有少数500万以下的房子。望京西园四区望京新城小区一共25栋楼5195户。开发商是首都开发控股有限公司,小区周边交通非常方便,离15号线望京站和14号线阜通站很近。小区是1997年建成的,商业比较多开放式小区,比较杂乱。小区物业较一般。绿化一般。只有中心花园有绿化。小区地上没有固定车位,停车比较混乱。望京新城小户型比较多,总价较低。可以上白家庄小学,离15号地铁非常近。现在在售的500万以下的户型只有70平米东南、西南一居室户型。


  小区户型比较多,总价低。很多房子可以高贷。现在低于500万的房源如下:


小区价格走势

   望京西园一区从2012年至2017年最高点,成交均价由2万涨到7.5万,涨幅高达270%。以2015年1月为时间节点,成交均价由3.2万涨到7.5万。涨幅达到134%。我选取了望京西园一区59平米的东/西南一居作为参考数据样本,2015年1月成交价格在3.5万左右,而近期成交均价在6.7万左右。涨幅大概91%

小区实拍:

原谅我实在没拍,就找两张链家图吧。


南湖东园二区/南湖中园二区

   南湖东园二区位于东北四环到五环之间,交通和周边配套都比较成熟,小区距离地铁14.15号线非常近。距离望京站200米。小区一共有24栋楼,2900余户。15栋板楼,3栋塔楼,5栋高板。南湖东园二区的业主,孩子中学可以上陈经纶分校(然而朝阳派位之后,这个没太大优势了)。学校就在小区内。小区的小学按照教委划片是属于明远教育书院。南湖东园二区小区环境相对好一点,开放式社区,板楼物业费0.68元。



   南湖东园二区500万以下能买到的房子只有塔楼东西向、西向一居。以及板楼南北户型及反户型东西通透户型。

   

小区房价走势

    南湖东园二区自2012年至2017年高点,成交均价由2万上涨至最高点8.4万。5年涨幅达到320%。我们选在2015年1月作为节点,小区成交均价由3.59万涨至最高8.4万。涨幅133%。我们选取63平米南北两居为例,在2015年1月南北向63平米成交价格在4.3万左右,在2017年最高点同户型成交均价接近8.4万(涨幅90%)。而2017年南北两居最成交为7.8万(跌幅10%)。从2015年年初至今该户型涨幅81%。

南湖中园二区

    南湖中园和东园仅仅一街之隔。中园分为两个区,一区和二区。南湖中园一区是1999年的,6层板楼不带电梯。一共有10栋楼。小区环境不错、小学对口明远教育书院。中学派位陈经纶.94中和首师大。但是现在一区没有500万以下的房源。南湖中园二区是1998年的房子,物业费板楼0.68元,塔楼1.05元。二区环境相对比较差,物业管理比较差。距离地铁比东园二区略远一点。中园二区总价比较低。


小区价格趋势

    南湖中园二区自2012年至2017年高点,成交均价由2万上涨至最高点8.45万。5年涨幅达到320%。我们选在2015年1月作为节点,小区成交均价由3.63万涨至最高8.45万。涨幅132%。我们选取69平米的南北通透的两居为例,在2015年1月南北向69平米成交价格在3.8万左右,在2017年最高点同户型成交均价8万(涨幅110%)。而2017年南北两居最低成交为5.6万(跌幅30%)。现在该户型成交价稳定在6.5万左右。从2015年开始至今涨幅为71%。


慧谷金色家园

   慧谷金色家园是2003年的小区,小区分为一期二期,一共1090户。一期5栋楼基本都是大户型,二期4栋楼(其中一栋是军产房,有单独小院)。现在500万以下的房子都在二期,一居室两梯六户,开间两梯五户。小区属于老望京片区比较闹中取静的位置,算是品质小区。人车分流。二期一部分西边户型临街。物业费2.28月每月。燃气供暖都是市政。车位大概400元左右。小区对口小学明远教育书院,中学派位陈经纶和94中。小区挨着北小河公园,临近地铁站14.15号线。


    慧谷金色小区500万以下在售的房子只有三套,两套开间和一套一居室(一居室被业主改成了开间)。


小区价格走势:

    慧谷金色二区自2012年至2017年高点,成交均价由2.62万上涨至最高点9.4万。5年涨幅达到260%。我们选在2015年1月作为节点,小区成交均价由4.2万涨至最高9.4万。涨幅123%。我们根据成交价格,选取小区63平米一居室作为样本。63平米一居室在2015年1月成交价格在3.9万左右,2017年最高成交8.8万,涨幅达到125%。近期该户型未有成交。


文章结论:

1.按照长期(五年期)涨幅看,整体涨幅当中同区域的次新和老破小均价涨幅差距并不大。望京区域普遍涨幅在260%上下。

   在五年当中,房价经过了两次上涨以及两次下跌区间。以最近一次从2014年底至2017年的上涨周期来说,望京板块当中轮动比较明显,板块内品质次新如慧谷阳光、澳洲康都等楼盘相较周边老破小利泽西园等早启动3-4个月,次新上涨后接下来是老小区的补涨。在这一点上存在套利空间。而在下跌周期当中,老破小区更容易出现捡漏的机会。


2.品质较差小区及次新品质较好小区的硬伤房(户型较差)在下跌区间当中幅度较大(如对比南湖东园/中园二区,同样63平米两居室,南湖中园因小区环境略差下跌幅度高于东园近7%)。针对购房者来说,更加倾向一居的选择,开间的涨幅和成交弱于一居室。近期成交均价触底平稳,略微震荡(税费、付款、户型及楼层等因素)500万以下的低价房源成交明显加速。而800万以上的区间,成交依然相对平稳。刚需可以开始密集看房,现在是出手的时机。


3.因身体原因,结尾实在仓促。请各位见谅。

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