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谁的房子最值得买?黄屿、梧田、南湖板块三强争霸赛开锣啦!

温州房哥2021-12-01 12:52:43

大家好,我房哥。


上两期市场分析节目里,哥带大家全面剖析解读了黄屿板块,得到了不少好评,给了哥莫大的鼓励!


这一期,哥决定带领童鞋们环着三垟湿地走一圈,看看都还有哪些板块的房子值得大家去买!


钱包准备起来啊喂!


~~~~我是进入正题的分割线~~~~


板块大PK


梧田生活区和南湖新城房价是目前与黄屿板块处于差不多同一级别和同价位的区域,今天哥把他们请到一起来进行一次PK,看看谁能胜出。

首先来看一下三个板块在地图上的位置:



是驴是马拉出来溜溜:



房哥分析

总体来说,三个板块各有所长又各有所短,但从买房客群质量和发展潜力来看,黄屿板块由于其区位优势主要承接了新城和中心区溢出的改善型需求,小区整体档次较高,客群质量较好,所以发展潜力最好。而梧田板块由于原来小区成熟度非常高,所以生活非常便利,但是整体小区档次较低,客群参差不齐,所以对于高端人群吸引力会较弱。南湖新城有赖于中梁的强力营销和万象城的布局才得以三足鼎立,整体还是落后前两者,后期关键看教育资源是否真有亮点。


从目前价位上看,梧田的香缇公馆、湖滨一号价格和黄屿板块的新房价位差不多,但销售情况要比黄屿板块好,这主要得益于梧田板块新房供应量要远低于黄屿板块(同人欣园以180方以上户型为主,与市场客群完全错位),而且从需求层面上讲,梧田生活区毕竟规模大、人口密集,其就地改善溢出效应不可忽视。

梧田住宅区板块双雄对决

板块PK好了,哥带你们到梧田板块看看斗得正热火朝天的两大楼盘:中梁香缇公馆、德信湖滨一号!

一张图看清两个楼盘位置

一张表格看清两大楼盘详细销售情况,以及还有什么余房?

楼盘名称

香缇公馆

湖滨一号

销售单价

19000左右

19000左右

已售

总套数

908

378

90平方米以下

260

173

90-144平方米

647

183

144平方米以上

1

22

未售

总套数

140

119

90平方米以下

5

46

90-144平方米

134

38

144平方米以上

1

35

去化率

总套数

87%

76%

90平方米以下

98%

79%

90-144平方米

83%

83%

144平方米以上

50%

39%

房哥分析

1、看这表格,两大楼盘销售情况都非常不错,近期去化速度很快,特别是刚需和首改户型都只剩下尾房了,但是二次改善以上户型(130平方米以上)去化很不理想,板块高端需求认同度不高,这跟房哥上面的判断一致。

2、无论销售套数、去化率还是各面积段的销售情况,都好像是中梁香堤公馆完胜啊!哥分析了下有两个原因:一是中梁的营销能力确实比德信高出一筹!二是香缇公馆开盘时点在2013年下半年,而湖滨一号开盘时间在2014年上半年,当时市场一日泄千里,中梁还是抢到了好时点,这才是最关键的。


那么这是否也代表香缇公馆的性价比要高于湖滨一号呢?下面,哥就让它们来一次近身肉搏吧。

楼盘名称

香堤公馆

湖滨一号

PK结果

小区规模

土地面积72.8亩,建筑面积121297平方米

土地面积48.2亩,建筑面积67686平方米

中梁胜出

容积率

2.5

2.1

德信胜出

区位

周边较冷清,与梧田生活区热闹有一定距离

与同人欣园无缝对接,生活较便利

德信胜出

方案布局

阵列式,以板式大高层为主

阵列式,以18层以下点式高层为主

德信胜出

环境

南面临水

三面临水,环境较好

德信胜出

户型

一律大面宽短进深

边套充分利用三面采光,视野好。

中梁略胜

赠送面积

偷面积较多

偷面积较少

中梁胜出

得房率

87方户型套内只有63方,得房率只有72%

88方套内面积71方,得房率81%

德信完胜

房哥分析

1、关于小区规模,德信北区因为地块还没有拿到手,所以规模比较小。现在梧田生活区板块一手房源不多,土地后续供应也非常有限,所以爱凑热闹爱看戏的房哥非常关注湖滨一号北侧地块的后续成交结果哦!


2、低容积率意味着更少的建筑体量,从而为打造小区空间更舒适的建筑方案布局提供有利条件。


3、中梁一贯用大面宽短进深户型(户型图面上容易讨人喜欢),所以它的建筑布局几乎永远是阵列式的大板楼!由于建筑体量对人造成的压抑感和建筑高度、宽度成正比,与建筑间距成反比(举个例子,比如一般情况下,板楼的南北间距和高度之比达到1:1,空间感觉才不会压抑),所以小区建成后人在里面的空间感受,香缇公馆将远差于湖滨一号。相应地,室外空间通透通风、采光和视野(都直接影响室内)会受到很大影响!这些因素销售的时候看不到摸不着,但入住后会深刻体验到,所以购房者必须非常重视!!


4、由于得房率开发商一直没有对购房者公开,然后户型图又不标尺寸,所以购房者非常容易忽略,而实际上这是极端重要的一个因素!!它直接决定你户型的空间大小!中梁和德信同样的建筑面积,但套内建筑面积居然要少8个平方米,整整一个房间啊!


duang!duang!duang!本次pk的谜底揭晓啦!



整体而言,德信的湖滨一号胜出!!香缇公馆户型布局上有优势,但抵消不了外部空间通风采光和视野的全方位劣势。当然,香缇公馆的房子如果层数买高一些的,四朝南的威力还是会显示出来的!!


香缇公馆

湖滨一号




下期分析节目,哥将逐个点评同人欣园、御龙公馆、四季园著和国宾一号等楼盘,深度挖掘温州房价涨跌的密码!!期待的赶紧给哥点zan~



■精彩回顾

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