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【区域报告】南湖成武昌最大居住片区 交通配套正逐步发展

圆桌看盘2020-07-31 12:08:42

南湖片区位于武汉市武昌区雄楚大道以南,围绕南湖水域而成,自然风光不错,随着交通环境的改善、配套设施的成熟,南湖已成为武昌区域最大的居住片区,常住人口增多,需求增多,市场发展前景好。

 

高校众多带来人口红利

处于全国高校数量第一的城市里,南湖片区同样拥有数量众多的高校,最著名的莫过于华中农业大学,这所知名一流大学便是依南湖而建,是南湖最有代表性的高校。

同时中南财经政法大学、武汉理工大学、华中师范大学、湖北工业大学均在南湖设有校区,还有武昌首义学院、武汉城市职业学院等众多高校。

高校遍布带来了大量的人口红利,催生强烈的居住需求,大学生正是目前买房的主力军,加之武汉对人才的留存政策不断加强,越来越多的大学生留汉创业就业,对住房的需求量不断增加,市场行情好。

 

各项配套日益提升

南湖片区随着前几年的发展,各项配套设施不断完善,目前区域内教育、医疗、商业均有很大的发展,正日渐成熟起来。

商业配套上,南湖片区商业以便利性为主,各种小型商业街遍地,家乐福、沃尔玛、中百等商超在南湖片区提供方便的购物体验,生活服务上有保障;最令人期待的消息是,路劲地产已正式接手南湖缤购城项目,将重新打造缤购城这个大型商业体,给南湖区域商业配套填上重要的一环。

教育方面,南湖片区学校资源非常丰富,但目前主要集中于小学,中学资源并不突出,小学有华师附小南湖分校、洪山第一小学、南湖第一小学、实验小学等,教学质量水平都有很高的保障,而中学部分仅有南湖中学、英格中学、长虹中学,不足以充分满足片区的教育需求。按照洪山区未来五年的工作规划,拟新建28所中小学,预计新增3.5万个优质学位,主要分布地点就包括南湖、青菱、张家湾、和平等片区。

医疗服务上,南湖片区主要依靠省妇幼和广州军区陆总医院,医疗水平高,等解决大部分医疗问题,两家医院均位于街道口附近,位于南湖片区北侧的居民会比较方便,南侧则较麻烦,今年年初,洪山区政府确定引进武汉大学人民医院,定址在青菱附近,也同时方便了南湖南侧的居民就医问诊。

 

交通短板有望得到改善

提到南湖就离不开它的“痛点”交通问题,整个南湖片区最大的问题就是堵,而这个问题将随着地铁线路的开通得到改善。

地铁7号线是南湖片区的第一条地铁线路,有东方马城至野芷湖,南北走向穿过南湖片区,将于今年内开通运行;随后第二条地铁线路8号线二期,预计将在2020年开通,双地铁给南湖片区更方便的出行方式,同时地面上因施工形成的围挡也将拆除,路面出行的通畅程度也得以提升。

除了地铁外,南湖的路网也将打开,在2019年军运会之前,路网建成率达到60%以上,将完成建安街(白沙洲大道—南湖路)工程、南湖大道(珞狮南路—民族大道)工程、丁字桥南路(雄楚大街—瑞安街)工程、丁字桥南路(文祥路—南湖大道)工程加速推进;同时各大主干道也将和今年开工的两湖隧道连接,可直接下穿东湖、南湖,北到徐东,南上三环,环节大量交通压力。

 

市场供应紧缺

中国指数研究院(华中)数据显示,2017年南湖板块全年新增供应仅26.52万平米,同比下降5成;新房成交面积成交17.9万平米,同比减少63%;新房成交价格由于限价等因素,微涨至12136元/平米,同比上涨5.5%;2018年一季度,南湖片区的供应短缺仍无缓解,无住宅新增供应,1月新房成交仅2.73万平米,2月成交更减至0.41万平米。

目前南湖在售待售楼盘集中在靠近雄楚大道附近,有理公馆、万科金域学府、保利大都会、万科翡翠云台等,南湖大部分区域无新房项目。

一方面南湖经过多年的发展,形成了成熟的区域,配套日益完善,二手房成交价格稳定上涨,另一方面版块内可供开发的地块过少,没有足够的地块供给给开发商建楼,供需量下降明显。

 

土拍市场:出让一宗土地

2018年1月,武汉的首场土拍,南湖片区出让一宗土地,位于南湖北岸、卓刀泉南路以西,紧邻万科翡翠云台和保利浅水湾。

P(2017)183号地块净用地面积183130平方米,其中地块一净用地面积45605平方米,地块二净用地面积127150.7平方米,土地用途为住宅,容积率为3.2、2.4,竞买保证金295606万元,起始价为368742万元,出让指导价为553112万元,一次报价有效区间为553113-737484万元。

地块要求需配建不少于18班的幼儿园,按照住宅建设规模5%-10%的比例配建公共租赁住房,套内建筑面积90平方米以下住宅建设规模不少于住宅总建设规模的30%。

南湖可供开发的土地日益稀缺,而此次推出的地块紧挨万科翡翠云台和保利浅水湾,是片区不得多得的一线临湖地块,随着片区功能的升级和更新,未来南湖房价也将伴随着区域价值的实现有所提升。

 

区域价格趋于稳定

目前南湖片区分为南湖以东的老南湖片区和以北的新南湖片区,然而无论是老南湖片区还是新南湖片区,新房供应均以大户型改善型房源为主,均价则在26000元/平左右,以最近开盘的价格数据来看,南湖九玺约25000元/平,万科金域学府约27000元/平,保利大都会约27500元/平。

同比与周边区域的价格,南湖价位适中,并逐步区域平稳,未来的发展有待观望;进可向均价约31000元/平的武昌核心发展,退一步还有均价22000元/平的关山区域,更贴近发展快速的光谷;南湖进退皆可,是置业的不错选择。



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