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民宿之痛:亏成这样,还谈情怀?

中国网商2020-09-27 13:35:04


近年来,火热的市场需求,吸引一批有理想有情怀的人投资民宿。想进入民宿行业投资的人形形色色,有传统行业的老板、教师、装修公司的老总、咖啡馆老板、旅行社经营者等等。要说共同点,那就是他们大多都有一种想要回归乡野的情怀。


但是,民宿之路真的美好吗?


事实上,除了少数入住率超过90%的明星民宿外,更多的民宿入住率低得可怜,甚至连日常的运营费都难以为继。眼看着这帮满揣着情怀的人兴致高涨进入民宿行业,眼看着投入几百万开启了一间间漂亮的民宿,又眼看着一间间民宿纷纷转让……真真验证了孔尚任在《桃花扇》中的那一句:眼看着他起高楼,眼看着他宴宾客,眼看着他楼塌了。



民宿,看上去很美



80后杭州女孩Nana,刚脱手了一间民宿。


2014年8月,Nana在白乐桥的民宿开出来了。5个朋友一起,投入了将近200万元,2层半小楼一共有8个房间。



Nana说,当时白乐桥已有100家左右的民宿了,每年还以几十家的数量在增加。“刚开始,我们的生意还是不错的。很快,Nana发现,市场对民宿这一业态的热情淡了。“最淡的季节是冬天,有时几天都看不到一个客人。”


“当你的爱好变成了赚钱的工具,体验就没那么好了。”Nana解释,当了老板后会发现,员工只有一个前台和阿姨,很多事情都要自己做,既要懂电脑,还要懂水电。“安装家具、换灯泡、疏通马桶、剪花草、买菜烧菜,各种活都要自己做。”



到了2016年年中,大股东手头缺资金想退出,几个人一商量,干脆就转让了。“我不是特别看好这个行业,想赚钱比较难。这两年转让的不少。”Nana算过,“自家平均50%多入住率,除去房租日常开支等,有一点微利,但从整个投资回报率来说很低,还没有上班收入高。跟存银行定期差不多。”



按照Nana的说法,民宿是否赚钱跟入行早晚关系不大,早开,房租低一点,压力相对小一点,但开得越久,装修一定就越老,而现在年轻人喜欢新鲜,按照行业规律,5年左右要翻修一次,到时又要投入一大笔钱。再加上房租年年递增,实在是压力山大!


网上有一个数据:95%的民宿在亏钱。这个数字听上去有点骇人听闻,但投资民宿到底赚不赚钱呢?我们还是以数字说话。



先来算一笔账



目前国内的民宿以云南、杭州最为火爆,而云南的民宿总量更是居于全国之首,近些年各种影视作品的推波助澜,使得越来越多的文艺青年们一言不合就到大理来一场说走就走的旅行,各种参差不齐的民宿也是络绎不绝,有的经久不衰,但大多都是昙花一现,生意惨淡。


一边是赚的盆钵满盈,不停地扩大规模,一边却是人迹罕见,转让关门,民宿到底赚不赚钱呢?


在进行了大量的网络调研并和民宿主交流之后,我们决定通过前期投入、日常支出和年收入来粗略地算一笔账,看一看开民宿到底是赚还是亏?一般租建民宿的合同时间为5到10年,我们就算一下这期间是否能够平衡。




一、前期投入 


A.租金

首先我们选定最具代表性的云南大理作为我们的民宿基地,目前开民宿有两种方式,改建(租当地人的房子)和转让,我们选择最为主流的转让。



通过网上搜寻大理周边的招租信息后发现,区位相对好一点(洱海周边)的租金都已经飙升到了10—20万/年(15个房间左右),一般至少一次性租5—10年。假定我们现在定位打造一家15个房间中等层次的民宿,租5年,一次性付(个别会分期付)。


B.装修

经咨询调研,15个房间规模的民宿,基础装修、家具电器、以及民宿的风格营造,至少需要50万以上。



C.营销

目前房地产公司的新媒体营销投入大概是3万/月起,涉及文案、设计、简易H5互动开发等线上部分业务(不涵盖线下落地执行费用)。在综合考量与房地产营销的差异性和民宿后期自带粉丝群传播能力这部分,我们暂定前5年的平均营销支出为1万/年(新媒体纯靠经营者以及同好自己策划、码字、拍照、设计,在微信微博朋友圈这些地方传播,这块自己人工精力都不算在内了)。



二、日常开销 

A.水电费(不算水,5年)

水电费主要构成为日常照明、空调、热水器。15间客房,年入住率按2成算(不能再低了,否则直接关门算了)。


为了方便统计,我们忽略水费,只计算电费——空调用电,日均12小时,2度/小时,大理商业用电0.775元/度,一年按365天计算。



B.人员费

民宿人员配置至少要保证3个人(保洁1个,管理2个),我们暂定投资者不参与管理,全部雇人。根据大理地区的用人市场价来计算。


保洁3500元/月/人,管理人员4500元/月/人,5年不涨工资。



C.易耗品

D.日常送洗

E.维修费


这三部分每年都会增长,尤其是维修部分,随着年头增加,水暖的问题会越来越严重,未来方便计算,我们根据一些网络的数据暂取最低平均值:




三、收入 


传统的大多数民宿还是以住宿的收入为主,入住收入取决于入住率和入住价格。(此次计算之中餐饮、展品售卖等附加收入暂且不计)


根据大量的调研和咨询得知,大理乃至全国的入住率淡旺季大约分为四个层级,分别有不同的入住率和价格。我们按照运营相对较好的情形来计算(大多数民宿淡季的价格集中在100-300元左右,入住率低。旺季的价格相比淡季会翻一番,在600元左右,入住率基本百分之百)。



经过计算我们发现,在经历了5年稳定的经营后,仍然未能回本,甚至没达到收支平衡。事实上很多民宿开到第三年就坚持不下去了。



此时却再次面临了交房租和重新装修,目前国内的装修水平,能坚持5年已经是相当的不错了。粗略一算又要投入将近100万进去。


如果依旧能够平稳上升和发展,按照以上的算法,在第8年的时候会开始盈利。


8年的不懈投入与坚持,才能换来盈利,而且还是在忽视了租金上涨、旅游导向等诸多的风险,这种常规的民宿,你的情怀还够支撑吗?




从“0”到“1”,如何打造小而美民宿的实操步骤、各项技能,其实涵盖了资金筹集、民宿选址、规划设计、建造施工等开办筹备全程。我们多想说,文艺也许是一种病,文艺青年你别急。在很多事情还没有梳理顺畅之前,你开民宿的计划还是要暂缓一下。


一个民宿开出来了,她的运营和生存之道该当如何?怎么节约成本,怎么提高客房入住率,怎么注意床单洗涤等细节,怎么和穷追不舍要问个究竟的住客纠缠,怎么配备优秀细腻的民宿管家。在民宿体验师眼里,怎样才是合格的民宿?虽然只有寥寥的几间房,一个民宿也是一个品牌,怎么定位,怎么传播?

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峰会 · 简讯


峰会时间:2018年6月23日—25日【为期3天,含实地项目考察】

峰会地点:中国-杭州

主办单位:北京壹方城智汇科技有限公司  壹方城特色小镇产业联盟

参会资格:政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理及核心高管

会议规模:400人

峰会议程安排


第一板块:

特色小镇与田园综合体土地政策、创建实践解读及开发性金融政策解读

国家发改委城镇中心副理事长—乔润令;中国国家开发银行信贷局原局长—袁英华;中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华  

第二板块:

特色小镇/田园综合体如何创建及运营模式创新与实践 

都市意匠城镇规划设计(北京)中心创始人-朱冰;蓝城集团执行总裁-傅林江;德清文化旅游集团总经理-杨国亮 ;MOKUMOKU牧场的创始人-木村修 


第三板块:欢迎晚宴+田园综合体特色小镇创新IP资源链接会    


第四板块:

特色小镇与田园综合体IP打造、核心价值创新提炼及实践

(清大文产(北京)规划设计研究院院长-李季;浙江省安吉县递铺街道鲁家村党支部书记-朱仁斌;台湾前行政院客委会副主委—庄锦华 )


第五板块:

特色小镇与田园综合体系统解决方案及投融资创新模式解读

(中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理-周宁东,中国策划研究院副院长—陈高峰;众安文旅集团创始人—王龙江;壹方城文化产业研究院院长-陈延年等)


贵宾席及会员专享:

标杆项目实地考察+研讨(项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨)

线路1、安吉-鲁家村(2017年财政部首批15个田园综合体试点之一)

线路2、乌镇(国家名片)

线路3、金华花园村(全国环境优美乡镇)


贵增设小班辅导:

1. 田园综合体/特色小镇文创工作坊(特色小镇的魂VS.魅力绽放——以日本、欧洲百年老镇为例-中国台湾百亿桐花祭操盘手-莊錦華

2. 田园综合体/特色小镇金融专享研讨(财政部中国财政科学研究院教研中心主任-许安拓

报名方式 
Registration  

电话报名:陈经理 18611875228(微信号同手机号,微信咨询请备注“咨询峰会”否则不通过)

大会赞助、路演、展位宣传:18611875228

特色小镇游学考察活动

2018年6月29-7月1日 第四届成都特色小镇与田园综合体标杆项目考察

【台湾站8月19-24日】休闲农业与田园综合体标杆项目考察

学习日本文旅及休闲农业,看懂中国未来发展之路!

【欧洲站9月2-10日】欧洲特色小镇与田园综合体标杆项目考察之旅

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